Перевод
Язык оригинала
26.02.2026
Potential of the Housing Sector and Low-Rise Housing Development for Improving Living Standards in the Russian Federation and BRICS+ Countries
Potential of the Housing Sector and Low-Rise Housing Development for Improving Living Standards in the Russian Federation and BRICS+ Countries
The housing sector represents one of the fundamental components of a market system: it both largely determines population welfare levels and serves as an indicator of economic and financial sector well-being. Residential property ownership, alongside financial assets, land, and vehicles, constitutes one of the four main components of household wealth, which is regularly calculated by organizations such as the Swiss banking group Credit Suisse (now part of UBS).
Residents of the Russian Federation and other BRICS+ countries spend approximately half to two-thirds of their lives in their apartments and houses. With COVID-19 pandemic restrictions and the shift toward partially remote work in many countries, housing’s role in ensuring adequate living standards has become even more significant. Nevertheless, housing issues — including affordability and provision problems — typically remain peripheral in discussions about international cooperation and experience exchange, as housing policy generally falls under the jurisdiction of national authorities. This is reflected in the topics proposed for the Open Dialogue The Future of the World: New Platform for Global Growth, which places our essay at the intersection of three topics for discussion: “Investments in Human Capital,” “Investments in Technology,” and “Investments in Environment”.
According to the United Nations Human Settlements Programme (UN-Habitat), approximately 318 million people worldwide currently lack their own housing, about 1.1 billion live in slums and informal settlements, around 2.2 billion lack proper access to drinking water, about 2.8 billion face inadequate housing conditions, and 3.5 billion lack access to sanitation systems.
It should be noted that BRICS+ countries face remarkably similar housing challenges. In China, significant urban housing price increases over the past 15 years have substantially reduced housing affordability (the housing affordability coefficient — the ratio of apartment costs to average annual household income — reached 7.2 years in the late 2010s, compared to an optimal level of three years). The default of major real estate developer Evergrande Group in December 2021 triggered a construction industry crisis that inevitably affected both China’s financial sector and its broader macroeconomic indicators.
South Africa’s housing sector, which is currently undergoing active urbanization, faces challenges related to housing size (most government projects offer small one-room apartments), construction quality issues, and poor location of new developments. Major Indian cities also suffer from low housing affordability, as urbanization accelerates (urban population is expected to reach 40% of the country’s total by 2030 ). Brazil faces similar challenges, with broad coverage about how its favelas (informal settlements) lack adequate infrastructure.
Countries that joined BRICS during 2024—2025 also face acute housing issues (with the exception of the United Arab Emirates, where most residents are immigrants). Iran exemplifies these challenges, where high inflation in recent years has significantly increased building materials prices, driving up housing costs (prices increased 14-fold during 2016—2022) and reducing affordability. These processes have also driven rental prices upward, with households spending an average of 51% of their income on housing rent during the 2022—2023 fiscal year.
The Russian Federation differs significantly in this context, both in household structure — with the majority owning their housing — and in the quality of urban infrastructure. According to Rosstat’s Comprehensive Survey of Living Conditions (KOUZ) conducted in 2022, 84.6% of Russian households directly owned their homes, 6.3% were paying mortgages, and 9.0% rented housing from individuals, the state, or municipalities.
Recent years have seen record housing construction volumes in the Russian Federation (102.7 million square metres of new housing in 2022 and 110.4 million square metres in 2023), exceeding late 1980s planned economy levels (71—73 million square metres annually) by nearly 50%. However, developer-built multi-apartment buildings (MABs) currently remain at late 1970s to early 1980s levels (51—52 million square metres yearly), whereas in the late 1980s, the RSFSR state and housing cooperatives built 60—63 million square metres of housing, and another 4—5 million square metres (primarily low-rise multi-apartment buildings) were commissioned annually by collective farms. Thus, the current high figures largely reflect housing commissioned by individuals using personal and borrowed funds.
The formal increase in housing provision from 16.4 square metres per person in 1990 to 28.2 square metres in 2022 masks significant disparities in actual housing provision among Russian citizens. Rosstat’s KOUZ surveys in 2014, 2016, 2018, 2020, and 2022 show that total housing area per household member remained virtually unchanged during this period, ranging between 22.9—24.3 square metres per person.
Furthermore, the past two decades have witnessed an increase in one-room apartments (typically in high-rise buildings) from 20% of new housing in 2000 to 43—47% in 2018—2020. The share of two-room apartments remained stable at approximately 30%, while that of three-room apartments decreased from 34% to 17% during 2000—2020, and four-room apartments declined from 17% to 8—11%. Additionally, the proportion of family mortgage programme borrowers purchasing one- or two-room apartments increased from 68% to 76% between 2018—2023, according to Sberbank data.
Finally, over the past 20 years, the average floor area in newly constructed MABs has also consistently decreased, falling 36% during 2002—2023 — from 69.3 to 50.3 square metres. According to the DOM.RF website, apartments between 35—45 square metres constitute 29% of all units under construction nationwide. This trend reflects rapid urban housing price increases that have outpaced household income growth. The proliferation of studio apartments in major cities — which often command higher per-square-metre prices than one-room apartments while offering less functionality — further exacerbates the situation. Cramped housing negatively affects reproductive behaviour, discourages the establishment of families with 2—3 children, limits household members’ creative pursuits and self-realization during leisure time, and runs counter to the national priority of increasing birth rates.
The solution lies in systematically developing low-rise housing (one- to three-story buildings) and individual housing construction (IHC), along with promoting mid-rise buildings in suburban areas that better accommodate families with children. Housing construction by individuals using personal and borrowed funds increased 10.9-fold between 1991—2023 (from 5.4 to 58.7 million square metres), with its share of total Russian housing construction rising from 10.9% to 52.1% (peaking at 55.6% in 2022). The average size of individually commissioned houses increased from 119 square metres in 2000 to 137 square metres in 2021—2023 — 2.6 times larger than average MAB apartments. However, this segment has primarily developed as suburban/secondary housing near major cities rather than primary urban residences.
Developing the low-rise housing segment could address several systemic problems in the Russian economy by: (1) increasing actual housing provision and (2) the number of rooms per dwelling; (3) reducing apartment prices in city centres; and (4) supporting higher birth rates, as lower per-square-metre costs in suburban areas allow families to afford larger homes than MAB apartments, positively affecting demographic trends. Russia’s vast territory and sociological survey results further support prioritizing low-rise housing development.
Successfully addressing these issues would not only help resolve Russia’s demographic challenges long-term but also provide a model for other BRICS+ countries facing housing issues — both those experiencing urban population growth and those with significant informal housing in urban areas.
The housing sector represents one of the fundamental components of a market system: it both largely determines population welfare levels and serves as an indicator of economic and financial sector well-being. Residential property ownership, alongside financial assets, land, and vehicles, constitutes one of the four main components of household wealth, which is regularly calculated by organizations such as the Swiss banking group Credit Suisse (now part of UBS).
Residents of the Russian Federation and other BRICS+ countries spend approximately half to two-thirds of their lives in their apartments and houses. With COVID-19 pandemic restrictions and the shift toward partially remote work in many countries, housing’s role in ensuring adequate living standards has become even more significant. Nevertheless, housing issues — including affordability and provision problems — typically remain peripheral in discussions about international cooperation and experience exchange, as housing policy generally falls under the jurisdiction of national authorities. This is reflected in the topics proposed for the Open Dialogue The Future of the World: New Platform for Global Growth, which places our essay at the intersection of three topics for discussion: “Investments in Human Capital,” “Investments in Technology,” and “Investments in Environment”.
According to the United Nations Human Settlements Programme (UN-Habitat), approximately 318 million people worldwide currently lack their own housing, about 1.1 billion live in slums and informal settlements, around 2.2 billion lack proper access to drinking water, about 2.8 billion face inadequate housing conditions, and 3.5 billion lack access to sanitation systems.
It should be noted that BRICS+ countries face remarkably similar housing challenges. In China, significant urban housing price increases over the past 15 years have substantially reduced housing affordability (the housing affordability coefficient — the ratio of apartment costs to average annual household income — reached 7.2 years in the late 2010s, compared to an optimal level of three years). The default of major real estate developer Evergrande Group in December 2021 triggered a construction industry crisis that inevitably affected both China’s financial sector and its broader macroeconomic indicators.
South Africa’s housing sector, which is currently undergoing active urbanization, faces challenges related to housing size (most government projects offer small one-room apartments), construction quality issues, and poor location of new developments. Major Indian cities also suffer from low housing affordability, as urbanization accelerates (urban population is expected to reach 40% of the country’s total by 2030 ). Brazil faces similar challenges, with broad coverage about how its favelas (informal settlements) lack adequate infrastructure.
Countries that joined BRICS during 2024—2025 also face acute housing issues (with the exception of the United Arab Emirates, where most residents are immigrants). Iran exemplifies these challenges, where high inflation in recent years has significantly increased building materials prices, driving up housing costs (prices increased 14-fold during 2016—2022) and reducing affordability. These processes have also driven rental prices upward, with households spending an average of 51% of their income on housing rent during the 2022—2023 fiscal year.
The Russian Federation differs significantly in this context, both in household structure — with the majority owning their housing — and in the quality of urban infrastructure. According to Rosstat’s Comprehensive Survey of Living Conditions (KOUZ) conducted in 2022, 84.6% of Russian households directly owned their homes, 6.3% were paying mortgages, and 9.0% rented housing from individuals, the state, or municipalities.
Recent years have seen record housing construction volumes in the Russian Federation (102.7 million square metres of new housing in 2022 and 110.4 million square metres in 2023), exceeding late 1980s planned economy levels (71—73 million square metres annually) by nearly 50%. However, developer-built multi-apartment buildings (MABs) currently remain at late 1970s to early 1980s levels (51—52 million square metres yearly), whereas in the late 1980s, the RSFSR state and housing cooperatives built 60—63 million square metres of housing, and another 4—5 million square metres (primarily low-rise multi-apartment buildings) were commissioned annually by collective farms. Thus, the current high figures largely reflect housing commissioned by individuals using personal and borrowed funds.
The formal increase in housing provision from 16.4 square metres per person in 1990 to 28.2 square metres in 2022 masks significant disparities in actual housing provision among Russian citizens. Rosstat’s KOUZ surveys in 2014, 2016, 2018, 2020, and 2022 show that total housing area per household member remained virtually unchanged during this period, ranging between 22.9—24.3 square metres per person.
Furthermore, the past two decades have witnessed an increase in one-room apartments (typically in high-rise buildings) from 20% of new housing in 2000 to 43—47% in 2018—2020. The share of two-room apartments remained stable at approximately 30%, while that of three-room apartments decreased from 34% to 17% during 2000—2020, and four-room apartments declined from 17% to 8—11%. Additionally, the proportion of family mortgage programme borrowers purchasing one- or two-room apartments increased from 68% to 76% between 2018—2023, according to Sberbank data.
Finally, over the past 20 years, the average floor area in newly constructed MABs has also consistently decreased, falling 36% during 2002—2023 — from 69.3 to 50.3 square metres. According to the DOM.RF website, apartments between 35—45 square metres constitute 29% of all units under construction nationwide. This trend reflects rapid urban housing price increases that have outpaced household income growth. The proliferation of studio apartments in major cities — which often command higher per-square-metre prices than one-room apartments while offering less functionality — further exacerbates the situation. Cramped housing negatively affects reproductive behaviour, discourages the establishment of families with 2—3 children, limits household members’ creative pursuits and self-realization during leisure time, and runs counter to the national priority of increasing birth rates.
The solution lies in systematically developing low-rise housing (one- to three-story buildings) and individual housing construction (IHC), along with promoting mid-rise buildings in suburban areas that better accommodate families with children. Housing construction by individuals using personal and borrowed funds increased 10.9-fold between 1991—2023 (from 5.4 to 58.7 million square metres), with its share of total Russian housing construction rising from 10.9% to 52.1% (peaking at 55.6% in 2022). The average size of individually commissioned houses increased from 119 square metres in 2000 to 137 square metres in 2021—2023 — 2.6 times larger than average MAB apartments. However, this segment has primarily developed as suburban/secondary housing near major cities rather than primary urban residences.
Developing the low-rise housing segment could address several systemic problems in the Russian economy by: (1) increasing actual housing provision and (2) the number of rooms per dwelling; (3) reducing apartment prices in city centres; and (4) supporting higher birth rates, as lower per-square-metre costs in suburban areas allow families to afford larger homes than MAB apartments, positively affecting demographic trends. Russia’s vast territory and sociological survey results further support prioritizing low-rise housing development.
Successfully addressing these issues would not only help resolve Russia’s demographic challenges long-term but also provide a model for other BRICS+ countries facing housing issues — both those experiencing urban population growth and those with significant informal housing in urban areas.
Жилищная сфера относится к числу базовых в рыночной системе: c одной стороны, она во многом определяет уровень благосостояния населения, а с другой – выступает индикатором благополучия экономики и финансового сектора . Владение жилой недвижимостью наряду с финансовыми активами, земельными участками и автомобилями является одной из четырех основных составляющих богатства населения , которое рассчитывается на регулярной основе, например, швейцарской банковской группой Credit Suisse (ныне входит в UBS) .
В своих квартирах и домах жители как Российской Федерации, так и других стран БРИКС+ проводят примерно от половины до двух третей своей жизни, а из-за ограничений в период пандемии COVID-19 и перевода сотрудников компаний и организаций во многих странах на частично удаленный режим работы значение жилья в обеспечении достойного уровня жизни населения возросло еще больше. Вместе с тем, жилищный вопрос в целом и проблемы доступности жилья для населения и жилищной обеспеченности обычно находятся на периферии внимания при обсуждении вопросов сотрудничества между странами и обмена опытом, т.к. обычно жилищная сфера входит в сферу ответственности исключительно национальных органов власти . Это также нашло свое отражение и в списке предложенных тем в рамках Открытого диалога «Будущее мира. Новая платформа глобального роста», в связи чем тематика нашего эссе находится на стыке трех тематических векторов: «Инвестиции в человека», «Инвестиции в технологии» и «Инвестиции в среду».
В целом в мире, согласно данным Программы ООН по населенным пунктам (UN-Habitat), в настоящее время около 318 млн чел. не имеют своего жилья, около 1,1 млрд чел. живут в трущобах и самострое, около 2,2 млрд чел. не имеют нормального доступа к питьевой воде, около 2,8 млрд чел. испытывают жилищные проблемы в части адекватности жилищных условий, и 3,5 млрд чел. не имеют доступа к системам канализации .
Необходимо отметить, что проблемы, с которыми жители стран БРИКС+ сталкиваются в настоящее время при решении жилищного вопроса, весьма схожи. Так, в Китае значительное повышение цен на жилье в городах в последние 15 лет в значительной степени снизило уровень доступности жилья для населения (отношение стоимости квартир к среднегодовому доходу домохозяйств – коэффициент доступности жилья – в конце 2010-х гг. находилось на уровне 7,2 лет при оптимальном уровне в 3 года) . А дефолт одного из крупнейших операторов недвижимости в стране Evergrande Group в декабре 2021 г. дал старт кризисным явлениям в строительной отрасли, который неизбежно повлиял, как на финансовый сектор страны, так и на общие макроэкономические показатели Китая.
Основные проблемы жилищного сектора в ЮАР, где в настоящее время активно развиваются процессы урбанизации, касаются размера жилья (большинство государственных проектов предлагают малогабаритные однокомнатные квартиры), невысокого качества жилищного строительства и неудовлетворительного расположения строящихся домов . Также невысокой доступностью жилья характеризуются крупнейшие города Индии , где процесс урбанизации только набирает обороты (ожидается, что к 2030 г. городское населения достигнет 40% от общего населения страны ), и Бразилия , где широкую известность приобрели фавелы (трущобы) без адекватной инженерной и социальной инфраструктуры.
В странах, присоединившихся к БРИКС в течение 2024–2025 гг., жилищный вопрос также стоит крайне остро (за исключением Объединенных Арабских Эмиратов, в которых подавляющее число жителей – иммигранты). Можно привести в пример Иран, где высокий инфляционный фон в экономики в последние годы привел к значительному повышению цен на стройматериалы, повлиявших на увеличение стоимости жилья (цены увеличились в 14 раз в течение 2016–2022 гг.) и снизивших его доступность для населения. Кроме того, эти процессы также взвинтили цены и на арендное жилье (в 2022–2023 финансовом году домохозяйства тратили на аренду жилья в среднем 51% своих доходов) .
На этом фоне Российская Федерация значительно отличается как структурой домохозяйств в части владения большинством населения своим жильем, так и высоким качеством инженерной и социальной инфраструктуры в городах . Так, согласно данным «Комплексного наблюдения условий жизни населения» (КОУЖ), проведенного Росстатом в 2022 г., в России 84,6% домохозяйств были непосредственными собственниками жилья, 6,3% домохозяйств выплачивали ипотеку, 9,0% арендовали жилье у других физлиц и государства или муниципалитетов .
В последние годы объемы жилищного строительства в Российской Федерации находятся на рекордных отметках (102,7 млн кв. нового введенного жилья в 2022 г. и 110,4 млн кв. м в 2023 г.) , превышая почти в полтора раза уровень конца 1980-х гг. в рамках плановой экономики (71–73 млн кв. м нового жилья ежегодно . Однако объем вводимого застройщиками жилья в многоквартирных домах (МКД) в настоящее время находится на уровне конца 1970-х – начала 1980-х гг. (51–52 млн кв. м в год) , в то время как в конце 1980-х гг. в РСФСР государством и для жилищно-строительных кооперативов возводилось 60–63 млн кв. м жилья, и еще 4–5 млн кв. м (преимущественно многоквартирные дома низкой этажности) вводилось ежегодно колхозами. Таким образом, высокие текущие показатели достигаются в значительной степени за счет ввода жилья населением за свой счет и с помощью заемных средств.
Также формальное увеличение показателя обеспеченности населения жильем с 16,4 кв. м на чел. в 1990 г. до 28,2 кв. м на чел. в 2022 г. скрывает значительные различия в реальной жилищной обеспеченности граждан России. Например, по результатам опросов Росстата КОУЖ-2014, КОУЖ-2016, КОУЖ-2018, КОУЖ-2020 и КОУЖ-2022, размер общей площади жилья в расчете на одного члена домохозяйства за период 2014–2022 гг. фактически не изменился и варьировал на уровне 22,9–24,3 кв. м на чел.
Кроме того, в последние 20 лет наблюдается увеличение количества однокомнатных квартир (обычно в домах высокой этажности) в структуре ввода жилья в стране с 20% в 2000 г. до 43–47% в 2018–2020 гг. При этом доля двухкомнатных квартир оставалась стабильной на уровне около 30%, доля трехкомнатных квартир снизилась в период 2000–2020 гг. с 34% до 17%, а доля четырехкомнатных квартир сократилась с 17% в 2000 г. до 8–11% в 2018–2020 гг. Также необходимо отметить, что доля заемщиков, которые по программе семейной ипотеки брали кредит для приобретения одно- или двухкомнатной квартиры увеличилась в 2018–2023 гг. по данным Сбербанка с 68% до 76% .
Наконец, в последние 20 лет также имеет место устойчивая тенденция по уменьшению средней площади вводимого жилья в МКД. Так, средняя площадь введенных квартир уменьшилась в период 2002–2023 гг. на 36% – с 69,3 кв. м до 50,3 кв. м. А по данным «ДОМ.РФ» наиболее распространенными являются квартиры площадью 35–45 кв. м, составляющими 29% от общего количества строящихся квартир в стране . Это связано с быстрым увеличением цен на жилье эконом- и комфорт-класса в городах, которое опережало рост доходов домохозяйств. При этом необходимо иметь ввиду еще и увеличение предложения в крупнейших городах на рынке в последние годы квартир-студий, стоимость 1 кв. м в которых может быть еще выше, чем в однокомнатных квартирах, и которые при наличии санузла являются ухудшенной версией однокомнатной квартиры. Тесное жилье при прочих равных условиях негативным образом влияет на репродуктивное поведение населения, не способствует формированию семей с 2–3 детьми, ограничивает творческие возможности членов домохозяйств и их стремление к самореализации в свободное от работы время и находится в противоречии с важнейшей государственной задачей по увеличению рождаемости в стране.
Решение данной проблемы заключается в необходимости системного развития малоэтажного (дома высотой от одного до трех этажей) / индивидуального жилищного строительства (ИЖС), а также более активного развития строительства в пригородах городов домов средней этажности, которые более приспособлены для комфортного проживания семей с детьми. Объемы возведения жилья населением с помощью собственных и заемных средств возросли в период 1991–2023 гг. в 10,9 раза (с 5,4 млн кв. м до 58,7 млн кв. м) при увеличении доли в общем вводе жилья в Российской Федерации с 10,9% до 52,1% (с максимумом в 55,6% по итогам 2022 г.). При этом средняя площадь вводимых домов увеличилась со 119 кв. м в 2000 г. до 137 кв. м в 2021–2023 гг., что в 2,6 раза выше, чем средняя площадь квартир в МКД. Однако основное жилищное строительство в данном сегменте развивалось в формате загородного / второго жилья в пригородах крупнейших городов, недели чем основного жилья для проживания городского населения .
За счет развития сегмента малоэтажного жилья можно решить несколько системных проблем в российской экономике: (1) увеличить реальную жилищную обеспеченность населения и (2) число комнат в жилых помещениях; способствовать (3) снижению цен на квартиры в центральных частях городов и (4) увеличению рождаемости в семьях, так как из-за снижения стоимости квадратного метра жилья в пригородах семьи обычно могут себе позволить строительство или покупку домов большей площади, чем квартиры в МКД, что будет благоприятно сказываться на демографической ситуации . В пользу необходимости развития в первую очередь малоэтажного жилищного строительства говорят значительные размеры территории Российской Федерации и результаты социологических опросов населения .
Успешное решение данной проблемы позволило бы не только разрешить демографическую проблему в Российской Федерации в долгосрочной перспективе, но и стать примером для других стран БРИКС+ в части решения жилищного вопроса как в странах с растущим городским населением, так и в странах со значительной долей трущоб и самостроя в городской местности.
В своих квартирах и домах жители как Российской Федерации, так и других стран БРИКС+ проводят примерно от половины до двух третей своей жизни, а из-за ограничений в период пандемии COVID-19 и перевода сотрудников компаний и организаций во многих странах на частично удаленный режим работы значение жилья в обеспечении достойного уровня жизни населения возросло еще больше. Вместе с тем, жилищный вопрос в целом и проблемы доступности жилья для населения и жилищной обеспеченности обычно находятся на периферии внимания при обсуждении вопросов сотрудничества между странами и обмена опытом, т.к. обычно жилищная сфера входит в сферу ответственности исключительно национальных органов власти . Это также нашло свое отражение и в списке предложенных тем в рамках Открытого диалога «Будущее мира. Новая платформа глобального роста», в связи чем тематика нашего эссе находится на стыке трех тематических векторов: «Инвестиции в человека», «Инвестиции в технологии» и «Инвестиции в среду».
В целом в мире, согласно данным Программы ООН по населенным пунктам (UN-Habitat), в настоящее время около 318 млн чел. не имеют своего жилья, около 1,1 млрд чел. живут в трущобах и самострое, около 2,2 млрд чел. не имеют нормального доступа к питьевой воде, около 2,8 млрд чел. испытывают жилищные проблемы в части адекватности жилищных условий, и 3,5 млрд чел. не имеют доступа к системам канализации .
Необходимо отметить, что проблемы, с которыми жители стран БРИКС+ сталкиваются в настоящее время при решении жилищного вопроса, весьма схожи. Так, в Китае значительное повышение цен на жилье в городах в последние 15 лет в значительной степени снизило уровень доступности жилья для населения (отношение стоимости квартир к среднегодовому доходу домохозяйств – коэффициент доступности жилья – в конце 2010-х гг. находилось на уровне 7,2 лет при оптимальном уровне в 3 года) . А дефолт одного из крупнейших операторов недвижимости в стране Evergrande Group в декабре 2021 г. дал старт кризисным явлениям в строительной отрасли, который неизбежно повлиял, как на финансовый сектор страны, так и на общие макроэкономические показатели Китая.
Основные проблемы жилищного сектора в ЮАР, где в настоящее время активно развиваются процессы урбанизации, касаются размера жилья (большинство государственных проектов предлагают малогабаритные однокомнатные квартиры), невысокого качества жилищного строительства и неудовлетворительного расположения строящихся домов . Также невысокой доступностью жилья характеризуются крупнейшие города Индии , где процесс урбанизации только набирает обороты (ожидается, что к 2030 г. городское населения достигнет 40% от общего населения страны ), и Бразилия , где широкую известность приобрели фавелы (трущобы) без адекватной инженерной и социальной инфраструктуры.
В странах, присоединившихся к БРИКС в течение 2024–2025 гг., жилищный вопрос также стоит крайне остро (за исключением Объединенных Арабских Эмиратов, в которых подавляющее число жителей – иммигранты). Можно привести в пример Иран, где высокий инфляционный фон в экономики в последние годы привел к значительному повышению цен на стройматериалы, повлиявших на увеличение стоимости жилья (цены увеличились в 14 раз в течение 2016–2022 гг.) и снизивших его доступность для населения. Кроме того, эти процессы также взвинтили цены и на арендное жилье (в 2022–2023 финансовом году домохозяйства тратили на аренду жилья в среднем 51% своих доходов) .
На этом фоне Российская Федерация значительно отличается как структурой домохозяйств в части владения большинством населения своим жильем, так и высоким качеством инженерной и социальной инфраструктуры в городах . Так, согласно данным «Комплексного наблюдения условий жизни населения» (КОУЖ), проведенного Росстатом в 2022 г., в России 84,6% домохозяйств были непосредственными собственниками жилья, 6,3% домохозяйств выплачивали ипотеку, 9,0% арендовали жилье у других физлиц и государства или муниципалитетов .
В последние годы объемы жилищного строительства в Российской Федерации находятся на рекордных отметках (102,7 млн кв. нового введенного жилья в 2022 г. и 110,4 млн кв. м в 2023 г.) , превышая почти в полтора раза уровень конца 1980-х гг. в рамках плановой экономики (71–73 млн кв. м нового жилья ежегодно . Однако объем вводимого застройщиками жилья в многоквартирных домах (МКД) в настоящее время находится на уровне конца 1970-х – начала 1980-х гг. (51–52 млн кв. м в год) , в то время как в конце 1980-х гг. в РСФСР государством и для жилищно-строительных кооперативов возводилось 60–63 млн кв. м жилья, и еще 4–5 млн кв. м (преимущественно многоквартирные дома низкой этажности) вводилось ежегодно колхозами. Таким образом, высокие текущие показатели достигаются в значительной степени за счет ввода жилья населением за свой счет и с помощью заемных средств.
Также формальное увеличение показателя обеспеченности населения жильем с 16,4 кв. м на чел. в 1990 г. до 28,2 кв. м на чел. в 2022 г. скрывает значительные различия в реальной жилищной обеспеченности граждан России. Например, по результатам опросов Росстата КОУЖ-2014, КОУЖ-2016, КОУЖ-2018, КОУЖ-2020 и КОУЖ-2022, размер общей площади жилья в расчете на одного члена домохозяйства за период 2014–2022 гг. фактически не изменился и варьировал на уровне 22,9–24,3 кв. м на чел.
Кроме того, в последние 20 лет наблюдается увеличение количества однокомнатных квартир (обычно в домах высокой этажности) в структуре ввода жилья в стране с 20% в 2000 г. до 43–47% в 2018–2020 гг. При этом доля двухкомнатных квартир оставалась стабильной на уровне около 30%, доля трехкомнатных квартир снизилась в период 2000–2020 гг. с 34% до 17%, а доля четырехкомнатных квартир сократилась с 17% в 2000 г. до 8–11% в 2018–2020 гг. Также необходимо отметить, что доля заемщиков, которые по программе семейной ипотеки брали кредит для приобретения одно- или двухкомнатной квартиры увеличилась в 2018–2023 гг. по данным Сбербанка с 68% до 76% .
Наконец, в последние 20 лет также имеет место устойчивая тенденция по уменьшению средней площади вводимого жилья в МКД. Так, средняя площадь введенных квартир уменьшилась в период 2002–2023 гг. на 36% – с 69,3 кв. м до 50,3 кв. м. А по данным «ДОМ.РФ» наиболее распространенными являются квартиры площадью 35–45 кв. м, составляющими 29% от общего количества строящихся квартир в стране . Это связано с быстрым увеличением цен на жилье эконом- и комфорт-класса в городах, которое опережало рост доходов домохозяйств. При этом необходимо иметь ввиду еще и увеличение предложения в крупнейших городах на рынке в последние годы квартир-студий, стоимость 1 кв. м в которых может быть еще выше, чем в однокомнатных квартирах, и которые при наличии санузла являются ухудшенной версией однокомнатной квартиры. Тесное жилье при прочих равных условиях негативным образом влияет на репродуктивное поведение населения, не способствует формированию семей с 2–3 детьми, ограничивает творческие возможности членов домохозяйств и их стремление к самореализации в свободное от работы время и находится в противоречии с важнейшей государственной задачей по увеличению рождаемости в стране.
Решение данной проблемы заключается в необходимости системного развития малоэтажного (дома высотой от одного до трех этажей) / индивидуального жилищного строительства (ИЖС), а также более активного развития строительства в пригородах городов домов средней этажности, которые более приспособлены для комфортного проживания семей с детьми. Объемы возведения жилья населением с помощью собственных и заемных средств возросли в период 1991–2023 гг. в 10,9 раза (с 5,4 млн кв. м до 58,7 млн кв. м) при увеличении доли в общем вводе жилья в Российской Федерации с 10,9% до 52,1% (с максимумом в 55,6% по итогам 2022 г.). При этом средняя площадь вводимых домов увеличилась со 119 кв. м в 2000 г. до 137 кв. м в 2021–2023 гг., что в 2,6 раза выше, чем средняя площадь квартир в МКД. Однако основное жилищное строительство в данном сегменте развивалось в формате загородного / второго жилья в пригородах крупнейших городов, недели чем основного жилья для проживания городского населения .
За счет развития сегмента малоэтажного жилья можно решить несколько системных проблем в российской экономике: (1) увеличить реальную жилищную обеспеченность населения и (2) число комнат в жилых помещениях; способствовать (3) снижению цен на квартиры в центральных частях городов и (4) увеличению рождаемости в семьях, так как из-за снижения стоимости квадратного метра жилья в пригородах семьи обычно могут себе позволить строительство или покупку домов большей площади, чем квартиры в МКД, что будет благоприятно сказываться на демографической ситуации . В пользу необходимости развития в первую очередь малоэтажного жилищного строительства говорят значительные размеры территории Российской Федерации и результаты социологических опросов населения .
Успешное решение данной проблемы позволило бы не только разрешить демографическую проблему в Российской Федерации в долгосрочной перспективе, но и стать примером для других стран БРИКС+ в части решения жилищного вопроса как в странах с растущим городским населением, так и в странах со значительной долей трущоб и самостроя в городской местности.
Читать весь текст
Социальные сети Instagram и Facebook запрещены в РФ. Решением суда от 21.03.2022 компания Meta признана экстремистской организацией на территории Российской Федерации.
